Regionale Besonderheiten

Was macht den Hauskauf in Portugal so anders als in Deutschland und worauf Sie unbedingt achten sollten?

Wer eine Immobilie in Portugal kaufen möchte, sollte eines wissen: In Portugal wird nicht nur anders gebaut – auch die klimatischen und bauphysikalischen Rahmenbedingungen unterscheiden sich erheblich von denen in Deutschland. Diese Unterschiede betreffen weit mehr als die Architektur. Sie haben unmittelbaren Einfluss auf die Gebäudesubstanz, die Dauerhaftigkeit der Konstruktion und den langfristigen Werterhalt einer Immobilie.

Im Sommer bei trockenem Wetter, blauem Himmel und Sonnenschein sieht alles attraktiv und perfekt aus......aber:

Unterschiede in der Tragwerkskonstruktion, den verwendeten Baustoffen, der Ausführungsqualität, der Wärmedämmung, dem Feuchteschutz und der Erdbebensicherheit können erhebliche Auswirkungen auf die Bausubstanz haben. Zudem gibt es große Unterschiede in der Ausbildungsqualität der Handwerker und in der Güte der ausgeführten Arbeiten in den einzelnen Gewerken. Wer diese Besonderheiten nicht kennt, übersieht möglicherweise Mängel und Risiken, die später hohe Sanierungs- und Instandsetzungskosten verursachen können.

Typisch für den portugiesischen Gebäudebestand sind beispielsweise Stahlbetonskelettkonstruktionen mit ausfachendem Hohlziegelmauerwerk (Tijolos), massive Natursteinwände bei älteren Gebäuden, Flachdachkonstruktionen und Dachterrassen. Hinzu kommen häufig weniger leistungsfähige zentrale Heizsysteme im älteren Wohnungsbestand sowie individuelle Lösungen für den sommerlichen Wärmeschutz und die Verschattung.

Drei entscheidende bauphysikalische Einflussfaktoren:

✅ Wärme: Hohe sommerliche Temperaturen und intensive Sonneneinstrahlung führen zu einer erhöhten thermischen Beanspruchung der Gebäudehülle und der Bauteile.

✅ Kälte: Unzureichende Wärmedämmung und fehlende Heizsysteme können in den Wintermonaten zu niedrigen Oberflächentemperaturen und Kondensationsproblemen und Schimmelbildung führen.

✅ Feuchtigkeit: Schlagregen, aufsteigende Feuchtigkeit, hohe Luftfeuchtigkeit und unzureichende Abdichtung können die Bausubstanz langfristig schädigen.

Nicht nur anders gebaut – auch anders beansprucht!

Typische bautechnische Schwachstellen und Schadensbilder

Diese klimatischen und konstruktiven Besonderheiten können zu ganz unterschiedlichen Problemfeldern führen:

Thermische Beanspruchung: Starke Temperaturwechsel und intensive Sonneneinstrahlung belasten Baustoffe und Bauteilanschlüsse. Sie können thermisch bedingte Verformungen, Rissbildungen und langfristige Materialschäden begünstigen.

Korrosion der Bewehrung: Insbesondere bei auskragenden Stahlbetonbauteilen wie Balkonen können unzureichende Betondeckung und eindringende Feuchtigkeit zur Bewehrungskorrosion, zu Betonabplatzungen und zum Verlust der Tragfähigkeit führen.

Feuchtigkeit im Mauerwerk: Fehlende Horizontalsperren können aufsteigende Feuchtigkeit verursachen. Unzureichend gedämmte Außenwände begünstigen zusätzlich niedrige Innenoberflächentemperaturen, Kondensatbildung und Schimmel.

Wärmebrücken und Rissbildung: Konstruktive Schwachstellen an Deckenanschlüssen, Balkonplatten, Fensterlaibungen und Gebäudeecken können Wärmebrücken, Feuchteschäden und Risse verursachen.

Mängel an Dachabdichtungen: Unzureichende Abdichtung von Flachdächern und Dachterrassen, fehlendes oder falsches Gefälle sowie mangelhafte Entwässerung können zu Wassereintritt und erheblichen Folgeschäden führen.

Undichte Bauteilanschlüsse: Fehlerhafte Anschlüsse an Fenstern, Türen, Balkonen und Fassaden können Schlagregen eindringen lassen und die angrenzende Bausubstanz schädigen.

Mein Tipp: Lassen Sie sich beim Immobilienkauf in Portugal nicht allein von Lage, Architektur und Ausstattung überzeugen. Entscheidend ist, was sich hinter der Fassade verbirgt. Ein Immobilien-Check hilft, Risiken und Problemfelder frühzeitig zu erkennen und eine sichere Kaufentscheidung zu treffen. Denn was heute beim Kauf übersehen wird, kann morgen teuer werden.