Immobilienlexikon Portugal

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Übersicht

Portugiesische Immobilienunterlagen enthalten viele Begriffe, die sich nicht eins zu eins übersetzen lassen. Hier erfahren Sie, was sie bedeuten und worauf Sie vor einem Kauf achten sollten. Sie finden zu jedem Eintrag eine ausführliche Erklärung, geordnet nach Themen.

Flächen und Maße

Área bruta de construção (ABc)

Deutsch: Bruttobaufläche, Bruttogeschossfläche

Kurz erklärt: Die Summe aller Geschossflächen, gemessen an der Außenkante der Außenwände. Wandstärken sind also enthalten.

• Eingerechnet werden auch Flure, Treppenhäuser und Technikräume.
• Balkone, Terrassen, Dachböden, Keller und Garagen werden je nach Gemeinde und Bebauungsplan (PDM) unterschiedlich angerechnet.
• Die ABc dient vor allem der Planung und Genehmigung: zulässige Bebauung, Baukosten, Auslastung des Grundstücks.

Wichtig für Sie: Die ABc ist immer größer als die Wohnfläche. Beim Vergleich von Quadratmeterpreisen muss klar sein, auf welche Fläche sich der Preis bezieht.

Área útil

Deutsch: Nutzfläche (Netto-Innenfläche)

Kurz erklärt: Die Fläche der Räume innerhalb der Wände, gemessen an den Innenseiten. Wände, Pfeiler und andere tragende Bauteile zählen nicht mit.

• Sie entspricht am ehesten der Wohnfläche, ist aber nicht deckungsgleich mit der Berechnung nach deutscher Wohnflächenverordnung.
• Bruttoflächen wie die ABc liegen deutlich darüber. Die beiden Werte dürfen nicht verwechselt werden.

Wichtig für Sie: Anzeigen und Unterlagen nennen oft unterschiedliche Flächen (área útil, área bruta privativa u. a.). Prüfen Sie, welche Fläche gemeint ist und ob sie zu den Angaben in der Caderneta Predial und den Plänen passt.

Tipologia (T0, T1, T2 …)

Deutsch: Typologie, Zimmerzahl-Kennung

Kurz erklärt: Der Buchstabe T mit einer Zahl gibt die Anzahl der Schlafzimmer an. T0 ist ein Studio ohne separates Schlafzimmer, T3 hat drei Schlafzimmer.

• Bäder, Küche, Abstellräume und das Wohnzimmer zählen nicht mit.
• „T1+1“ steht für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und einem zusätzlichen Raum, z. B. einem Arbeitszimmer.

Wichtig für Sie: Die Tipologia sagt nichts über die Größe aus. Eine T2 kann 70 oder 140 m² haben, vergleichen Sie daher immer auch die Flächenangaben.

Duplex

Deutsch: Maisonette-Wohnung

Kurz erklärt: Eine Wohnung, die sich über zwei Etagen erstreckt und durch eine interne Treppe verbunden ist. Sie liegt meist in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage.

• Wohn- und Schlafbereiche lassen sich auf die Ebenen verteilen, daher bieten sie meist mehr Platz und  Privatsphäre.
• Die Grundrisse sind sehr unterschiedlich, von kleinen Einheiten bis zu großen Penthouse-Wohnungen.

Wichtig für Sie: Prüfen Sie, ob beide Ebenen in der angegebenen Fläche enthalten sind und wie Treppe und Dachschrägen gewertet wurden.

Dokumente und Genehmigungen

Caderneta Predial

Deutsch: Steuerlicher Immobilienauszug (Auszug aus dem Steuerregister)

Kurz erklärt: Ein Auszug der Steuerbehörde (Autoridade Tributária) mit den steuerlichen Daten einer Immobilie. Er ist beim Kauf ein Pflichtdokument.

• Er enthält u. a. Artikelnummer, Lage, Art der Immobilie (urbano, rústico, misto), Nutzung, Flächen und den VPT.
• Außerdem sind Eigentümer mit Steuernummer und Eigentumsanteil sowie das Ausstellungsdatum darin vermerkt.
• Er lässt sich online über das Portal das Finanças abrufen.

Wichtig für Sie: Die Caderneta ist kein Eigentumsnachweis. Den liefert der Grundbuchauszug (Certidão Permanente do Registo Predial). Flächen und Angaben beider Dokumente sollten übereinstimmen, Abweichungen kommen häufiger vor.

Certificado Energético

Deutsch: Energieausweis

Kurz erklärt: Bewertet die Energieeffizienz einer Immobilie und ordnet sie einer Effizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis F (wenig effizient) zu. Er ist 10 Jahre gültig.

• Er wird von qualifizierten Fachleuten nach einer Besichtigung vor Ort ausgestellt.
• Bewertet werden u. a. Dämmung von Wänden und Dach; die energetische Qualität der Fenster sowie der Heizung und der Kühlung.
• Er ist als Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung vorzulegen und muss in Anzeigen angegeben werden.
• Ausnahmen gelten z. B. für Ruinen, die nicht bewohnbar sind.

Wichtig für Sie: Der Ausweis gibt eine erste Einordnung der energetischen Qualität. Eine bauliche Untersuchung ersetzt er nicht.

Ficha Técnica de Habitação (FTH)

Deutsch: Technisches Wohnungsdatenblatt

Kurz erklärt: Die technische Dokumentation einer Wohnung: Lage, Pläne, Bauweise, Materialien, Ausstattung und Genehmigungen. Sie ist vorgesehen für neu gebaute oder grundlegend modernisierte Wohnimmobilien.

• Sie dient Behörden, Käufern und Gutachtern als Referenz.
• Nach Renovierungen oder Umbauten kann sie aktualisiert werden.
• Nach der Gesetzesnovelle Anfang 2024 (Simplex) kann ein Verkauf i.d.R. Umständen auch ohne Vorlage der FTH abgewickelt werden.

Wichtig für Sie: Fragen Sie in jedem Fall danach. Sie gibt ein genaues Bild der Immobilie und ist wichtig für ein Gutachten.

Licença de Utilização

Deutsch: Nutzungsgenehmigung

Kurz erklärt: Die Genehmigung der Gemeinde (Câmara Municipal), dass ein Gebäude nach den genehmigten Plänen errichtet wurde und für die vorgesehene Nutzung geeignet ist, z. B. Wohnen, Handel oder Dienstleistung.

• Geprüft werden Baurecht, Genehmigungen, Sicherheit und Brandschutz.
• Im Dokument steht der genehmigte Nutzungszweck, gegebenenfalls mit Auflagen.
• Bei alten Gebäuden, die vor Einführung der Genehmigungspflicht errichtet wurden, bestätigt die Gemeinde stattdessen häufig das Baualter bzw. erteilt eine Ausnahme zur Vorlagepflicht der Nutzungslizenz.

Wichtig für Sie: Prüfen Sie, ob der Nutzungszweck zur geplanten Nutzung passt. Spätere, nicht genehmigte Anbauten oder Umbauten sind durch die Genehmigung nicht abgedeckt.

Licença de Habitação

Deutsch: Wohnnutzungsgenehmigung (Bewohnbarkeitsgenehmigung)

Kurz erklärt: Gebräuchlicher Name für die Licença de Utilização, wenn der genehmigte Zweck „Wohnen“ (Habitação) lautet. Es handelt sich also nicht um ein eigenes zweites Dokument.

• Sie bestätigt, dass die Immobilie bewohnt werden darf, im Himblick auf Bausubstanz, Brandschutz, Sanitär und Elektrik.
• Bei Neubauten und umfassenden Sanierungen wird sie nach Abschluss der Arbeiten und Prüfungen ausgestellt.

Wichtig für Sie: Achten Sie beim Kauf darauf, ob das Dokument vorliegt, „Habitação“ als Nutzungsart eingetragen ist und die Angaben im Dokument mit dem tatsächlichen Gebäude übereinstimmt.

Kauf und Eigentum

Fração Autónoma

Deutsch: Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit

Kurz erklärt: Eine rechtlich selbstständige Einheit in einem Gebäude mit Wohnungseigentum (Propriedade Horizontal). Sie ist mit einem Buchstaben gekennzeichnet, z. B. „Fração A“.

• Jede Fração hat eigene Eigentums- und Nutzungsrechte, sie kann einzeln gekauft, verkauft, vermietet oder belastet werden.
• Garagen oder Abstellräume können eigene Frações sein oder als Zubehör zur Wohnung gehören.
• Was Gemeinschaftseigentum (partes comuns) ist, regelt die Teilungserklärung (Título Constitutivo).

Wichtig für Sie: Für ein Gutachten ist entscheidend, welche Flächen Sondereigentum und welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind, z. B. bei Terrassen, Dachflächen und Stellplätzen.

Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Deutsch: Kaufvorvertrag

Kurz erklärt: Der CPCV ist bereits rechtlich bindend. Er regelt Kaufpreis, Anzahlung, Zahlungsmodalitäten, Termin und Bedingungen bis zur endgültigen Kaufurkunde (Escritura).

• Üblich ist eine Anzahlung (Sinal) von rund 10 %, die beim Abschluss auf den Kaufpreis angerechnet wird.
• Tritt der Käufer zurück, darf der Verkäufer die Anzahlung behalten.
• Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag der Anzahlung an den Käufer erstatten.
• Die endgültige Urkunde wird beim Notar oder in vereinfachter Form (z. B. über einen Anwalt oder „Casa Pronta“) beurkundet. Der Hauskauf beginnt faktisch mit dem CPCV.

Wichtig für Sie: Lassen Sie die Immobilie vor der Unterzeichnung prüfen. Danach ist ein Rücktritt teuer.

Vor dem CPCV prüfen lassen: Ein Immobilien-Check zeigt Ihnen Zustand, Unterlagen und Wert, bevor Sie sich binden. Zum Immobilien-Check | Jetzt anfragen

Steuer und Finanzierung

Valor Patrimonial Tributário (VPT)

Deutsch: Steuerlicher Vermögenswert

Kurz erklärt: Der von der Steuerbehörde nach einer Bewertungsformel festgelegte Wert einer Immobilie. Er berücksichtigt u. a. Lage, Fläche, Nutzung, Alter und Bauqualität und ist die Basis für die jährliche Grundsteuer (IMI).

• Der Steuersatz für die IMI wird von der Gemeinde festgelegt, es gelten je nach Immobilienart und Nutzung unterschiedliche Sätze und Freibeträge.
• Der VPT steht in der Caderneta Predial.

Wichtig für Sie: Der VPT ist nicht der Marktwert und liegt oft darunter. Bei Kauf zählt für die Grunderwerbsteuer (IMT) der höhere Wert aus Kaufpreis und VPT. Den echten Marktwert können Sie nur mittels Gutachten gesondert ermitteln lassen.

TAN – Taxa Anual Nominal

Deutsch: Nominalzinssatz pro Jahr

Kurz erklärt: Der reine Zinssatz, den die Bank für das geliehene Kapital berechnet. Gebühren und Nebenkosten sind darin nicht enthalten.

• Bei variablen Krediten setzt sich die TAN aus Euribor und Aufschlag (Spread) zusammen.

Wichtig für Sie: Für den Vergleich von Angeboten reicht die TAN nicht. Nutzen Sie dazu die TAEG.

TAEG (häufig auch „TAE“)

Deutsch: Effektiver Jahreszins

Kurz erklärt: Die Taxa Anual de Encargos Efetiva Global zeigt die tatsächlichen jährlichen Kosten eines Kredits. Sie enthält neben dem Zins auch Bearbeitungsgebühren, Provisionen, vorgeschriebene Versicherungen und weitere Kosten.

• Sie wird nach europäischen Verbraucherschutzvorgaben einheitlich berechnet und macht Angebote vergleichbar.
• Die Bezeichnung „TAE“ wird umgangssprachlich oft verwendet, in Kreditangeboten steht in der Regel TAEG.

Wichtig für Sie: Vergleichen Sie Kreditangebote anhand der TAEG, nicht nur anhand der TAN.