Immobilienlexikon Portugal

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Área bruta de construção

Die "área bruta de construção" (ABc) ist eine Kennzahl, die in der Bau- und Immobilienbranche verwendet wird, um die Gesamtfläche eines Gebäudes zu beschreiben. Auf Deutsch wird sie oft als "Bruttobaufläche" oder "Bruttogeschossfläche" übersetzt. Diese Fläche umfasst alle Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes, sowohl beheizte als auch unbeheizte, sowie Wände, Treppen und ähnliche Strukturen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Bruttobaufläche nicht nur die Nutzfläche eines Gebäudes umfasst, sondern auch Bereiche, die nicht direkt für Wohn- oder Geschäftszwecke genutzt werden, wie beispielsweise Flure, Treppenhäuser, Technikräume und ähnliches. Sie beinhaltet jedoch nicht die Fläche von Außenmauern, Balkonen, Terrassen oder anderen Freiflächen.
Die Berechnung der Bruttobaufläche kann je nach Land und lokalen Vorschriften variieren, aber im Allgemeinen wird sie durch die Addition der Grundfläche jedes Geschosses ermittelt. Dies umfasst die Gesamtfläche der beheizten Räume sowie die Fläche von Treppenhäusern und Fluren, wobei Doppelzählungen vermieden werden, um eine genaue Gesamtzahl zu erhalten.
Die Bruttobaufläche ist eine wichtige Kennzahl beim Hauskauf an der Algarve, bei der Planung und Bewertung von Immobilienprojekten. Sie wird oft verwendet, um die Größe und Kapazität eines Gebäudes zu bestimmen, was wiederum Auswirkungen auf die Kosten, die Raumnutzung und andere Faktoren haben kann. Im Alentejo und an der Algarve sind Bauvorschriften und -normen darauf ausgelegt, die maximale Bruttobaufläche für bestimmte Gebäudetypen festzulegen, um eine angemessene Nutzung des Grundstücks und eine angemessene Infrastruktur zu gewährleisten.

Área útil

Der portugiesische Begriff "área útil" bezieht sich auf die "Nutzfläche" oder "Brutto-Grundfläche" eines Gebäudes oder einer Immobilie. Dieser Begriff wird insbesondere im Immobilien- und Bauwesen verwendet, um die effektive Fläche zu beschreiben, die für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung steht, nach Abzug von Wänden, Treppen, tragenden Säulen und anderen strukturellen Elementen, die keine nutzbare Fläche darstellen.
Die "área útil" umfasst die Fläche innerhalb der Umrisse eines Gebäudes oder einer Wohnung, die tatsächlich für die Nutzung durch Bewohner oder für bestimmte Zwecke geeignet ist. Die Berechnung der "área útil" erfolgt durch Messen der Länge und Breite jedes Raumes innerhalb des Gebäudes und Multiplizieren dieser Dimensionen, um die Fläche zu bestimmen. Dann werden nicht nutzbare Bereiche wie Wände, Säulen, Treppen etc. abgezogen. 
In Immobilienanzeigen und -beschreibungen wird die "área útil" oft angegeben, um potenziellen Käufern oder Mietern einen klaren Überblick über die tatsächliche nutzbare Fläche einer Immobilie zu geben. Dies hilft bei der Entscheidungsfindung und Vergleichbarkeit verschiedener Angebote.
Insgesamt ist die "área útil" ein wichtiger Begriff im Immobilien- und Bauwesen im Alentejo und der Algarve, der die effektive nutzbare Fläche einer Immobilie beschreibt und bei verschiedenen Aspekten wie Immobilienbewertung, Planung und rechtlicher Einhaltung eine Rolle spielt.

Caderneta Predial

Die "Caderneta Predial" in Portugal enthält verschiedene wichtige Informationen über eine Immobilie. Es ist Auszug aus dem Immobilienregister, das von den Finanzbehörden in Portugal geführt wird. Folgende Informationen sind enthalten:
• Das Jahr der Registrierung der Immobilie beim Finanzamt.
• Der Patrimonialwert der Immobilie, der zur Berechnung von Steuern wie der Immobiliensteuer (IMI) verwendet wird.
• Der genaue Standort und die Postleitzahl der Immobilie.
• Details zu den Nachbarn der Immobilie können manchmal enthalten sein, um die genaue Lage und Umgebung zu beschreiben.
• Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, einschließlich ihres Nutzungstyps (z.B. Wohnen, Gewerbe) und der Anzahl der Räume.
• Der Name, die Steuernummer, die Adresse und der Eigentumsanteil des Eigentümers der Immobilie.
• Das Ausstellungsdatum und die Ausgabestelle der Caderneta Predial.
Diese Informationen sind entscheidend für die Identifizierung, Immobilienbewertung und steuerliche Behandlung von Immobilien in Portugal. Die Caderneta Predial dient als offizielles Dokument, das Informationen über eine bestimmte Immobilie zusammenfasst und als Referenz für verschiedene rechtliche und finanzielle Zwecke im Alentejo und der Algarve verwendet wird. Zudem ist die Caderneta Predial ein Pflichtdokument beim Hauskauf in Portugal.

Contrato Promessa de Compra e Venda - CPCV

"Kauf-Verkaufs-Versprechensvertrag": Der CPCV ist ein Kaufvorvertrag, der zwischen einem potenziellen Käufer und einem Verkäufer einer Immobilie abgeschlossen wird. Er wird oft verwendet, um den Willen beider Parteien zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu bestätigen, bevor der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Obwohl der CPCV vorläufig ist, ist er rechtlich bindend. Das bedeutet, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer verpflichtet sind, die im Vertrag festgelegten Bedingungen zu erfüllen, sofern keine ausdrücklichen Ausstiegsklauseln im Vertrag enthalten sind.
Der CPCV legt die Bedingungen und Konditionen fest, zu denen der endgültige Kauf der Immobilie stattfinden soll. Dazu gehören der vereinbarte Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten (z.B. 10 % Anzahlung auf den Kaufpreis), der Zeitplan für den Abschluss des Kaufs und eventuelle Bedingungen oder Klauseln, die erfüllt werden müssen, bevor der endgültige Verkauf (Escritura) erfolgt.
Oft wird im CPCV eine 10%ige Anzahlung festgelegt, die der Käufer leistet, um seine Absicht zum Kauf der Immobilie zu zeigen. Diese Anzahlung wird bei Abschluss des endgültigen Kaufvertrags auf den Gesamtkaufpreis angerechnet. Wenn der Käufer vom Vorvertrag zurücktritt (z.B. wenn er eine andere Immobilie gefunden hat), darf der Verkäufer die Anzahlung behalten. Wenn der Verkäufer vom Vorvertrag zurücktritt (z.B. wenn er einen anderen Käufer gefunden hat, der mehr bezahlt), so muss der Verkäufer dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzahlen.
Somit haben beiden Seiten ein Interesse, den CPCV einzuhalten. Wenngleich der CPCV bereits rechtlich bindend ist, ist er nicht der endgültige Kaufvertrag. Der endgültige Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet und beurkundet. Insgesamt ist der CPCV ein wichtiger Schritt im Immobilienkaufprozess in Portugal, der dazu dient, die Transparenz und Rechtssicherheit für beide Parteien zu gewährleisten, bevor der endgültige notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird. Der Hauskauf in Portugal wird mit dem Abschluss des CPCVs eingeleitet.

Certificado Energético

Der "Certificado Energético" bewertet verschiedene Aspekte der Energieeffizienz einer Immobilie und ist mit dem deutschen Energieausweis vergleichbar. Das Zertifikat bewertet den durchschnittlichen Energieverbrauch der Immobilie und gibt an, wie effizient sie im Vergleich zu ähnlichen Immobilien ist. Es bewertet die Qualität der Dämmung des Gebäudes, einschließlich der Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Fenstern. Es wird zudem analysiert wie die Effizienz der Heizungs- und Kühlsysteme der Immobilie ausgestaltet ist und mündet in einer Effizienzklasse.
Der "Certificado Energético" wird von qualifizierten Energieberatern oder Ingenieuren ausgestellt, die das Gebäude vor Ort untersuchen und die relevanten Daten sammeln. Basierend auf diesen Informationen wird dem Gebäude eine Energieeffizienzklasse zugeordnet, die von A+ (sehr effizient) bis F (weniger effizient) reicht. Das Zertifikat bleibt für einen Zeitraum von 10 Jahren gültig. Es muss zwingend beim Hauskauf in Portugal und bei einer Vermietung der Immobilie vorgelegt werden. Es ist auch in Immobilienanzeigen obligatorisch, um potenziellen Käufern oder Mietern Informationen über die Energieeffizienz des Gebäudes bereitzustellen. Auch im Rahmen eines Immobiliengutachtens ist der Energieausweis wichtig.
Es gibt Gebäude für die Ausnahmen gelten und die insoweit von der Pflicht einen Energieausweis zu haben, befreit sind. Dies kann gilt z.B. i.d.R. für Ruinen, die nicht mehr bewohnbar sind.

Duplex

Der portugiesische Immobilienbegriff "duplex" bezieht sich auf eine bestimmte Art von Wohnraum, der sich über zwei Etagen erstreckt und üblicherweise in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage zu finden ist. Das Konzept des Duplex ist ähnlich wie das eines Apartments oder einer Wohnung, jedoch mit dem Unterschied, dass es über zwei Etagen verteilt ist, normalerweise mit einem internen Treppenhaus, das die beiden Ebenen verbindet. Im Allgemeinen bieten Duplex-Wohnungen daher mehr Platz und Privatsphäre als herkömmliche Apartments, da sie über separate Bereiche für Wohnen und Schlafen verfügen, die auf verschiedenen Ebenen liegen. Dieses zusätzliche Platzangebot kann besonders für Familien oder Personen, die mehr Raum benötigen, von Vorteil sein.
Duplex-Wohnungen können in verschiedenen architektonischen Stilen und Größen gefunden werden, von kleinen Einheiten in Stadthäusern bis hin zu luxuriösen Penthouse-Suiten in Wolkenkratzern. Sie sind oft mit modernen Annehmlichkeiten ausgestattet und können eine Vielzahl von Layouts und Grundrissen aufweisen, je nach den individuellen Bedürfnissen und Vorlieben der Bewohner.

Fração Autónoma

Der portugiesische Immobilienbegriff "Fração Autónoma" wird oft im Zusammenhang mit Wohnungseigentum oder Wohnungseigentümergemeinschaften verwendet. Das Wort bedeutet "Fraktion" oder "Anteil" und bezieht sich normalerweise auf eine abgegrenzte, identifizierbare Einheit innerhalb eines größeren Immobilienkomplexes oder Gebäudes. In der Regel entspricht eine "Fração" einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Apartment innerhalb eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage. Das Adjektiv "autónoma" bedeutet "autonom" oder "selbstständig". In Bezug auf Immobilien bezieht es sich darauf, dass jede "Fração Autónoma" eine eigenständige, unabhängige Einheit ist, die in gewisser Weise unabhängig von den anderen Einheiten funktioniert.
Zusammengenommen beschreibt "Fração Autónoma" also eine eigenständige, abgeschlossene Einheit innerhalb eines Immobilienkomplexes oder eines Gebäudes, normalerweise eine Wohnung oder ein Apartment, die ihre eigenen spezifischen Merkmale und Rechte hat. Jede "Fração Autónoma" kann individuell besessen, verkauft oder vermietet werden und hat ihre eigenen Eigentums- und Nutzungsrechte. Bei der Erstellung eines Marktwertgutachtens ist es wichtig zu wissen, welche Bereiche Gemeinschafts- und welche Bereiche Sondereigentum sind.

Ficha Técnica de Habitação

Die "Ficha Técnica de Habitação" (FTH) ist ein Dokument in Portugal, das wichtige technische Informationen über eine Immobilie bereithält, u.a.:
Technische Informationen: Die "Ficha Técnica de Habitação" liefert detaillierte technische Daten über eine Immobilie, einschließlich ihrer physischen Eigenschaften, Bauqualität, Baumaterialien, Konstruktionsweise und architektonischen Merkmale. Die technische Dokumentation dient u.a. als Referenz für Baubehörden, um die Einhaltung der Bauvorschriften zu überprüfen und sicherzustellen.
Gemäß portugiesischem Recht müssen alle neu gebauten oder grundlegend modernisierten Immobilien eine "Ficha Técnica de Habitação" haben. Diese Anforderung dient dazu, Transparenz und Sicherheit für Immobilienkäufer zu gewährleisten, indem sie umfassende Informationen über die Immobilie erhalten. Die Ficha Técnica de Habitação enthält normalerweise Informationen wie die genaue Lage der Immobilie, technische Zeichnungen und Pläne, Bauunterlagen, Baugenehmigungen, Informationen über die Bauqualität und die Einhaltung der Baunormen sowie andere relevante technische Details. Die FTH ist wichtig bei der Ausarbeitung von Immobiliengutachten in Portugal.
Es ist auch ein wichtiges Dokument für Immobilienkäufer, da es ihnen ermöglicht, sich ein genaues Bild von der Immobilie zu machen, die sie kaufen möchten. Die "Ficha Técnica de Habitação" muss bei der zuständigen Behörde registriert werden und kann bei Bedarf aktualisiert werden, z. B. nach Renovierungen oder Umbauten der Immobilie. Nach einer Gesetzesnovelle Anfang 2024 (SIMPLEX) kann ggf. eine Verkaufstransaktion auch ohne dieses Dokument abgewickelt werden. Der Käufer sollte aber in jedem Fall nach dem Vorliegen dieses Dokumentes fragen.

Immobilienfinanzierungen - TAN

"TAN" steht für "Taxa Anual Nominal", was im deutschen dem "Nominalzinssatz pro Jahr" vergleichbar ist. Im Gegensatz zum TAE, der die tatsächlichen Kosten einer Finanzierung widerspiegelt, bezieht sich die TAN ausschließlich auf den nominalen Zinssatz, den der Kreditgeber dem Kreditnehmer berechnet. Die TAN ist also der prozentuale Betrag, den der Kreditnehmer für die Nutzung des geliehenen Kapitals an den Kreditgeber zahlt. Sie berücksichtigt jedoch nicht alle zusätzlichen Kosten und Gebühren, die mit der Finanzierung verbunden sein können.

Immobilienfinanzierungen - TAE

"TAE" steht für "Taxa Anual Efetiva", was auf Deutsch "Effektiver Jahreszins" bedeutet. Der Effektivzins ist ein wichtiger Faktor bei portugiesischen Immobilienfinanzierungen, da er die tatsächlichen Kosten der Finanzierung für den Kreditnehmer widerspiegelt.
Der TAE umfasst nicht nur den Nominalzins, sondern auch andere Kosten und Gebühren, die im Zusammenhang mit dem Kredit anfallen können, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Abschlussprovisionen und andere Kosten. Dadurch bietet der TAE eine umfassendere Darstellung der tatsächlichen Kosten einer Immobilienfinanzierung im Vergleich zum reinen Nominalzins.
Für Kreditnehmer ist der TAE daher eine wichtige Kennzahl, um die Kosten verschiedener Kreditangebote zu vergleichen und die für sie günstigste Finanzierungsoption auszuwählen. Es ist wichtig zu beachten, dass der TAE gemäß europäischen Verbraucherschutzvorschriften einheitlich berechnet werden muss, um eine transparente und faire Vergleichbarkeit der verschiedenen Finanzierungsangebote zu gewährleisten.

Licença de Utilização

Die "Licença de Utilização" ist ein portugiesischer Begriff, der sinngemäß "Nutzungsgenehmigung" oder "Betriebsgenehmigung" bedeutet. Diese Genehmigung ist ein Dokument, das von den lokalen Behörden ausgestellt wird und die legale Nutzung einer Immobilie für bestimmte Zwecke bestätigt. Die "Licença de Utilização" bestätigt, dass die Immobilie gemäß den geltenden Vorschriften und Bauvorschriften für eine bestimmte Nutzung genehmigt ist. Dies kann die Nutzung zu Wohnzwecken, gewerblichen Zwecken oder anderen spezifischen Zwecken umfassen.
Vor der Ausstellung der "Licença de Utilização" prüfen die örtlichen Behörden, ob die Immobilie gemäß den Bauvorschriften errichtet wurde und alle erforderlichen Genehmigungen und Baugenehmigungen vorliegen. Es können bestimmte Bedingungen oder Einschränkungen enthalten sein, die die Nutzung der Immobilie regeln. Dies können beispielsweise Auflagen zur maximalen Kapazität, Brandschutzbestimmungen oder andere Vorschriften sein, die sicherstellen, dass die Immobilie sicher und angemessen genutzt wird. In vielen Fällen ist die "Licença de Utilização" eine Voraussetzung dafür, dass die Immobilie in Betrieb genommen werden kann. Dies gilt insbesondere für gewerbliche Immobilien oder öffentliche Einrichtungen, bei denen die Genehmigung sicherstellt, dass die Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht und sicher genutzt werden kann.
Der Hauptunterschied zur Licença de Habitação liegt in ihrer Funktion: Die Licença de Utilização betrifft die allgemeine Nutzung einer Immobilie, während die Licença de Habitação spezifisch darauf abzielt, die Bewohnbarkeit einer Immobilie zu bestätigen. Beide Genehmigungen sind wichtig, um sicherzustellen, dass eine Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht und legal genutzt werden kann.

Licença de Habitação

Die "Licença de Habitação" ist eine portugiesische Bezeichnung, die als "Bewohnbarkeitsgenehmigung" übersetzt werden kann. Diese Genehmigung wird von den zuständigen Behörden in Portugal ausgestellt und bestätigt, dass eine neu gebaute Immobilie oder eine Immobilie, die umfassend renoviert wurde, den Bauvorschriften und Standards entspricht und bereit für den Einzug bzw. die Nutzung ist. Die "Licença de Habitação" ist ein wichtiger Schritt im Immobilienentwicklungsprozess in Portugal und wird in der Regel vor dem Einzug oder der Nutzung der Immobilie benötigt. Sie bestätigt, dass die Immobilie alle erforderlichen Bauvorschriften und Sicherheitsstandards erfüllt, wie beispielsweise Bauqualität, Brandschutz, Sanitäranlagen, Elektrizität und andere relevante Aspekte.
Um die "Licença de Habitação" zu erhalten, müssen die Eigentümer oder Entwickler der Immobilie eine Reihe von Genehmigungen und Inspektionen einholen, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben den geltenden Vorschriften entspricht. Nach Abschluss dieser Prüfungen und der Bestätigung, dass die Immobilie den Anforderungen entspricht, wird die "Licença de Habitação" ausgestellt.

Tipologia T0, T1, T2 ...

In der portugiesischen Immobilienwirtschaft bezieht sich der Begriff "Tipologia" auf die Typologie bzw. das Layout einer Immobilie. Er gibt an, wie viele Schlafzimmer eine Immobilie hat (ohne Bäder, Küche, Abstell- oder Speisekammern). Im Wesentlichen beschreibt die Tipologia die strukturelle und funktionale Aufteilung einer Immobilie.

Typischerweise wird die Tipologia durch eine Kombination von Buchstaben und Zahlen dargestellt. Der Buchstabe T und die dahinter stehende Zahl gibt an, über wieviele Schlafzimmer die Immobilie verfügt. Zum Beispiel steht "T3" für eine Wohnung oder ein Haus mit drei Schlafzimmern.
Die Tipologia ist für Immobilienanzeigen, Immobilienbeschreibungen und den allgemeinen Immobilienmarkt von großer Bedeutung, da sie potenziellen Käufern oder Mietern einen schnellen Überblick über die Größe und den Aufbau einer Immobilie bietet. Sie hilft dabei, Immobilien entsprechend ihren Raumbedürfnissen und Präferenzen auszuwählen.

Valor Patrimonial Tributário VPT

Der portugiesische Steuerbegriff "Valor Patrimonial Tributário" (VPT), was übersetzt so viel bedeutet wie "Steuerlicher Vermögenswert". Dieser Begriff bezieht sich auf den steuerlichen Wert von Immobilien, der für die Berechnung verschiedener Steuern in Portugal als Basis herangezogen wird, insbesondere für Grundsteuern. Der VPT wird von den lokalen Finanzbehörden festgelegt und basiert auf einer Bewertung der Immobilie anhand verschiedener Faktoren, darunter die Lage der Immobilie, ihre Größe, ihre Nutzung, ihr Wohnwert und ihre Bauqualität. Die Bewertung erfolgt in regelmäßigen Abständen neu, um sicherzustellen, dass der VPT dem aktuellen Marktwert entspricht.
Der VPT spielt eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Immobiliensteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI) sowie anderer steuerlicher Verpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilien. Die IMI ist eine jährliche Steuer, die von Eigentümern von Immobilien in Portugal entrichtet werden muss. Die Höhe der IMI hängt unter anderem vom VPT der Immobilie ab, wobei verschiedene Tarife und Freibeträge je nach Art der Immobilie und ihrem Verwendungszweck gelten können.