Immobilien-Check und Hauskaufberatung durch deutschen Gutachter Algarve und Alentejo
Sie haben eine Immobilie an der Algarve oder im Alentejo gefunden, die Sie kaufen möchten?
Gerne besichtige ich die Immobilie mit Ihnen gemeinsam (oder in Ihrem Auftrag, sofern Sie nicht vor Ort sein können) und gebe Ihnen eine Einschätzung zur Angemessenheit der Kaufpreisforderung, dem baulichen Zustand (z.B. zu Mängeln und Problemstellen) und zu dem Allgemeineindruck der Immobilie. Die Immobilien-Inspektion schützt Sie vor Fehlinvestitionen!
Der beste Zeitpunkt zur Beauftragung der Hauskaufberatung ist vor Unterzeichnung eines Kauf-Vorvertrages (CPCV), da Sie so als Käufer noch den größten Gestaltungsspielraum haben. Falls sich zudem im Rahmen meiner Besichtigung "K.O.-Kriterien" finden, sparen Sie zudem die Kosten für die Vertragsausarbeitung des Kauf-Vorvertrages. Nutzen Sie zudem meine identifizierten Punkte um den Kaufpreis zu verhandeln.
Immobilienverkäufer besitzen als Eigentümer der Immobilie stets mehr Informationen zum Haus als der Kaufinteressent. Aufgrund dieser Informationsasymmetrie sind Sie als Käufer in der schwächeren Position, da Sie nur begrenzt Einblick in die Sachlage haben.
Was fragen Sie und was ist wichtig zu wissen? Was sind die regionalen Besonderheiten?
Nutzen Sie meine lokalen Marktexpertise im Rahmen der Hauskaufberatung mit der Haus-Inspektion.
Nachstehend habe ich Ihnen die wichtigsten Fragen und Antworten dazu zusammengestellt (FAQ):
1. Was ist ein Haus-Check bzw. eine Immobilien-Inspektion?
Eine Immobilien-Inspektion ist die Sichtprüfung Ihrer Wunschimmobilie in einem Ortstermins. Dabei suche ich nach Schwachstellen, Mängeln, baulichen Problemen und Unzulänglichkeiten der Immobilie. Dazu begehe ich das Haus vom Dachboden bis zum Keller und nehme pro Stockwerk bzw. Raum die sichtbaren Mängel auf und bewerte diese für Sie.
Durch meine Erfahrung kenne ich die lokalen, regionalen Besonderheiten und die typischen Schwachstellen, die dem Laien bei der Besichtigung oft verborgen bleiben.
Nach dem Ortstermin sprechen wir ausführlich über die Mängel, die ggf. notwendigen baulichen Maßnahmen und über einen angemessenen Kaufpreis für die Immobilie. Sie bekommen von mir eine klare Empfehlung, ob der Kauf aus technischer Sicht sinnvoll ist oder nicht.
2. Für welche Arten von Immobilien ist ein Haus-Check sinnvoll?
Eine Immobilien-Inspektion bzw. Haus-Check ist für alle Arten von Immobilien sinnvoll, ob Sie eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie kaufen oder verkaufen wollen. Hier bekommen Sie einen Eindruck von der Gebäudesubstanz, der Gebäudequalität, dem Zustand der Immobilie und zu einem fairen Preis. Als Käufer können Sie diese Punkte in Ihre Kaufpreisverhandlungen einfliessen lassen und so viel Geld sparen.
3. Worin unterscheidet sich der Haus-Check von einem Immobiliengutachten?
Der Haus-Check beschränkt sich auf die Aufnahme von Mängel am Objekt und die Begehung des Hauses im Rahmen des Ortstermins. Hier steht die Identifikation von Mängeln und Bauschäden im Vordergrund. Es wird hier kein Gutachten angefertigt, sondern wir besprechen die Ergebnisse vor Ort bzw. im Nachgang zum Termin.
Bei einem Immobiliengutachten hingegen steht die Wertermittlung im Vordergrund, d.h. die Aufnahme aller wertrelevanten Gegebenheiten der Immobilie und eine ausführliche, begründete und nachvollziehbare Beschreibung, Herleitung und Wertberechnung der Immobilie unter Anwendung von anerkannten Wertermittlungsverfahren. Es wird hier ein umfangreiches schriftliches Dokument angefertigt, um beispielsweise den Immobilienwert im Rahmen einer Scheidung, einer Erbschaft oder auch Schenkung nachvollziehbar und sicher dokumentieren zu können.
Enthalten ist in einem Gutachten neben der detaillierten Orts- und Lagebeschreibung, eine Objektbeschreibung, eine Marktbeschreibung, die Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die Herleitung und Begründung der angewendeten Wertermittlungsverfahren und auch Vergleichskaufpreise. Meine Marktwertgutachten richten sich dabei nach den europaweit anerkannten Standard der TEGOVA, den European Evaluation Standards, EVS 2025.
4. Was ist mein Nutzen von einem Haus-Check?
Durch meine Einschätzung grenzen Sie Ihr Investitionsrisiko ein, da sie eine bessere Entscheidung treffen können. Sie haben durch meinen Haus-Check ein besseres Bild vom Zustand der Immobilie und eine Einschätzung zu einem angemessenen Kaufpreis. Ich weise Sie auf bauliche Probleme hin schütze Sie vor einem überhöhten Kaufpreis. Sie bekommen ein umfängliches Bild von den baulichen Mängeln und den ggf. vorhandenen Nutzungseinschränkungen. Meine Prüfung fokussiert sich dabei auf die baulichen Gegebenheiten. Falls die Immobilie zu viele „Baustellen“ und Problembereiche aufweist, rate ich Ihnen offen- und ehrlich von einem Kauf ab und konnte so in der Vergangenheit viele Käufer davor schützen „über den Tisch gezogen zu werden“.
Hierzu ergibt sich in Portugal eine Besonderheit: da selten Exklusiv-Maklerverträge vergeben werden, bieten oft mehrere Makler dasselbe Haus gleichzeitig an. Da hier dann ein großer Konkurrenzdruck herrscht - da eben nur ein Makler den Verkaufsabschluss tätigen kann - ist der Umgang mit den problematischen Themen bei der Immobilie häufig intransparent bzw. wenig stark ausgeprägt. Die Probleme und Schadstellen der Immobilie werden „schön geredet“ und eine offene Kommunikation der Mängel unterbleibt häufig – dies muss der Kunde daher selbst herausfinden…..hierbei komme ich ins Spiel und helfe Ihnen !
Eine rechtliche Prüfung der Immobilie und der Unterlagen muss aber ein darauf spezialisierter lokaler Rechtsanwalt vornehmen.
Meine identifizierten Mängel der Immobilie können Sie zur Nachverhandlung des Kaufpreises nutzen. Hier konnten in der Vergangenheit meine Kunden große Summen sparen und meine Honorarkosten vielfach wieder kompensieren.
5. Wann sollte ich Sie beauftragen?
Beauftragen Sie mich am besten so früh wie möglich bei Ihrem Kaufvorhaben, damit ich Sie von Anfang an begleiten kann. Denn falls es größere Probleme bei der Immobilie gibt (sog. Deal Breaker), sparen Sie Geld, wenn Sie in der Folge keine weiteren Dienstleister mehr beauftragen oder stoppen, wie z.B. Rechtsanwälte zur Vertragsausarbeitung oder Architekten zur Überplanung der Immobilie.
Auf jeden Fall sollte die Haus-Inspektion vor dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung oder der Unterzeichnung eines Kaufvorvertrages (CPCV - Contrato Promessa de Compra e Venda) erfolgen, da sie sich im letzteren Fall hier schon vertraglich auf einen späteren Kaufpreis festlegen, der dann ggf. überhöht ist.
6. Wie beauftrage ich Sie?
Nehmen Sie Kontakt mit mir auf und senden Sie mir das Exposé der Immobilie und alle Unterlagen zu, die Sie zu Ihrer Wunschimmobilie haben. Ich erstelle Ihnen dann kurzfristig ein individuelles Angebot.
7. Wie erreiche ich Sie am besten?
Sie erreichen mich am besten via E-Mail, die ich innerhalb von 24-Stunden beantworte. Da ich viel unterwegs bin, ist die Kommunikation via E-Mail oder über WhatsApp am besten. Wenn ich nicht in einem Termin bin, gehe ich natürlich auch gerne ans Telefon. Sie erreichen mich unter deutscher Ländervorwahl +49 unter 0176-976 747 93 oder auf der portugiesischen Nummer +351 933 377 888.
8. Wie schnell kann ich einen Termin bei Ihnen bekommen?
Ich antworte i.d.R. innerhalb von 24-Stunden auf Emailanfragen. Meistens kann ein Ortstermin mit wenigen Tagen Vorlauf organisiert werden.
9. Welche Kosten fallen an?
Wenn Sie aktuelle Unterlagen vom Gebäude haben und der Aufwand für den Haus-Check somit absehbar ist, können wir ein Pauschalhonorar vereinbaren. Haben Sie keine Unterlagen nenne ich Ihnen eine Spanne, innerhalb derer sich mein Honorar voraussichtlich bewegen wird.
10. Welche Unterlagen benötigen Sie?
Für den Hauskauf-Check benötige ich den genehmigten Grundriss, die Gebäudeschnitte, die technische Baubeschreibung, die Nutzungslizenz, die Cadernetas, den Grundbuchauszug, das Exposé und den Energieausweis. Diese Unterlagen bekommen Sie vom vermittelnden Makler oder vom Verkäufer.
11. Muss ich im Termin vor Ort dabei sein?
Nein, Sie müssen nicht vor Ort dabei sein. Ich kann mit dem Eigentümer oder dem betreuenden Makler einen Ortstermin abstimmen und dann die Besichtigung durchführen. Im Nachgang besprechen wir dann das Ergebnis per Videokonferenz (z.B. via Zoom).
Grundsätzlich empfehle ich aber immer, dass Sie als Kaufinteressent mit vor Ort im Termin dabei sind, damit ich Ihnen „live“ die Mängel zeigen kann und Sie sich so ein besseres Bild von der Immobilie machen können.
12. Wie ist der Ablauf der Immobilien-Inspektion?
Nach der Terminvereinbarung mit dem Makler oder Verkäufer bereite ich den Termin vor und wir treffen uns (je nach Bedarf) 30 Minuten vor dem Termin zu einer Vorbesprechung, sofern Sie vor Ort in Portugal sind. Die Dauer des Ortstermins hängt u.a. von der Größe der Immobilie ab und dauert zwischen 1 bis 3 Stunden. Danach besprechen wir die Ergebnisse vor Ort oder später per Videocall mittels meiner Fotodokumentation. Diese stelle ich Ihnen dann auch gerne per Downloadlink zur Verfügung, damit Sie diese ggf. später für die Beauftragung von Handwerkerdienstleistungen wieder nutzen können.
13. Was können Sie prüfen?
Je nach Untersuchungsfokus oder Ihren individuellen Auftragswüschen, umfasst der Immobilien-Check folgende Punkte:
- Begehung der gesamten Immobilie, soweit diese zugänglich ist.
- Aufnahme der Besonderheiten und Problembereiche.
- Beurteilung der sichtbaren und zugänglichen Bauteile.
- Aufnahme der sichtbaren Mängel und Schadstellen.
- Feuchtigkeitsmessungen des Mauerwerkes.
- (optional) Untersuchung des Gebäudes mittels Wärmebildkamera und Messungen der Oberflächentemperatur von Bauteilen (ggf. Identifikation
von Wärmebrücken). Der Einsatz der Wärmebildkamera ist nicht ganzjährig möglich.
- (optional) Messung der elektromagnetischen Strahlung im Haus (EMF - z.B. durch Sende- oder Funkmasten o.ä.).
- (optional) Fotoaufnahmen mit professioneller Drohne (48 MP) vom Dach, um den Zustand der Dachhaut zu beurteilen.
- Sichtbeurteilung der Bauausführungsqualität.
- Abschätzung der notwendigen Instandsetzungen- /Modernisierungsmaßnahmen.
- Beurteilung, ob die Immobilie für Ihr Vorhaben geeignet erscheint.
- Abschließende Bewertung des Gesamtzustandes und des Gesamteindruckes.
- Beurteilung, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist.
- (optional) Übernahme der Kaufpreisverhandlungen für Sie.
- Durch meine langjährige Erfahrung kenne ich die regionalen Schwachstellen und Besonderheiten, die dem Laien verborgen bleiben.
- Am Ende bekommen Sie eine klare Empfehlung, ob der Kauf aus technischer Sicht sinnvoll ist oder nicht.
Sparen Sie Geld und nutzen Sie meine gefundenen Punkte um den Kaufpreis zu reduzieren.
14. Welche Limitierungen gibt es beim Haus-Check, was können Sie nicht prüfen?
- In Portugal prüft nicht der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, ob alle Unterlagen korrekt, aktuell und vollständig sind, wie man es z.B. aus Deutschland gewohnt ist. Die Verantwortung für die rechtliche Prüfung liegt ausschließlich beim Kaufinteressenten. Daher muss der Käufer einen Rechtsanwalt beauftragen diese Prüfung zu übernehmen.
- Als Gutachter decke ich primär sachliche Themen ab und ersetze keinen Rechtsanwalt.
- Ich mache keine Rechts- oder Steuerberatung – dies ist den einschlägigen Berufsgruppen vorbehalten. Alle Dokumente der Immobilie und die
rechtlichen Rahmenbedingungen (sog. „Schwarzbau“) muss daher Ihr Anwalt für Sie prüfen.
- Ich werde häufig gefragt, ob ich auch versteckte Mängel auffinde. Nein, dies ist nicht möglich, da versteckte Mängel sich dadurch auszeichnen,
dass sie eben versteckt bzw. nicht sichtbar sind. Dazu bräuchte man einen „Röntgen-Blick“ um beispielsweise in die Wand hineinzuschauen.
- Die ggf. vorhandenen elektrischen Geräte, Einbauten und Zubehörteile prüfe ich nicht auf Funktionsfähigkeit, sondern beschränke mich auf die
Gebäudesubstanz. Bei Bedarf können wir uns dies aber im Ortstermin zusammen mit anschauen.
- Als Immobiliensachverständiger nehme ich keine Bauteilöffnungen oder zerstörende Untersuchungen vor – hiervon wäre der Verkäufer auch nicht
begeistert.
- Bei der Begehung von Immobilien kann immer nur eine ausschnittsweise Betrachtung stattfinden, da häufig die Zeit begrenzt ist. Zudem kann es
vorkommen, dass Schadstellen nicht zugänglich sind oder durch größere Möbelstücke oder Einbauten verdeckt sind. Insofern liegt es in der Natur
der Sache, dass nicht immer alle Problemstellen vollständig identifiziert werden können.
- Zudem kann nie ausgeschlossen werden, dass Schadstelle im Rahmen einer „Verkaufs-Renovierung“ frisch überarbeitet oder überstrichen
wurden und somit nicht erkennbar sind.
15. Wie lange dauert die Prüfung der Immobilie?
Die Dauer des Ortstermins hängt u.a. von der Größe der Immobilie ab und dauert zwischen 1 bis 3 Stunden. Der Zeitaufwand richtet sich stark nach dem Untersuchungsauftrag und hängt auch von Ihren Fragestellungen ab.
16. Wie erfahre ich das Ergebnis?
Wir besprechen Ihr Vorhaben ausführlich vorher am Telefon und im Nachgang zum Ortstermin erläutere ich Ihnen meine Erkenntnisse in einer Videokonferenz (z.B. via Zoom) oder wir setzen uns vor Ort in ein Café und besprechen die Ergebnisse. Dann gehe ich auf alle Ihre Fragen ein, so dass Sie abschließend ein rundes Bild von der Immobilie bekommen.
Ergänzend schreibe ich Ihnen auf Wunsch eine E-Mail mit allen Punkten und sende Ihnen einen Download-Link für die Fotos des Ortstermins.
Sie bekommen eine klare Empfehlung, ob der Kauf aus technischer Sicht sinnvoll ist oder nicht.
17. Sind Sie unabhängig von Maklern, Bauträgern oder Verkäufern?
Ja, ich bin als freier Immobiliensachverständiger selbständig tätig und damit unabhängig von Bauträgern, Maklern oder Immobilienverkäufern. Ich habe kein wirtschaftliches Interesse am Ergebnis des Haus-Checks und stehe in keinem Interessensverhältnis das eine persönliche Verflechtung o.ä. begründen könnte.
Seit 2012 arbeite ich als Immobilienmakler und Immobiliengutachter und kenne daher die Tricks von vielen Marktteilnehmern. In Portugal biete ich auch selbst einige Immobilien als Immobilienmakler zum Verkauf an – in diesen Fällen kann ich selbstverständlich nicht als Gutachter für Sie tätig sein. In allen anderen Fällen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
18. Wie kann ich meine Fragen stellen?
Wir besprechen Ihren Fall und Ihr Vorhaben ausführlich vorher am Telefon und im Nachgang zum Ortstermin erläutere ich Ihnen meine Erkenntnisse in einer Videokonferenz (z.B. via Zoom) oder vor Ort bei einem Café. Dann gehe ich auf alle Ihre Fragen ein, so dass Sie abschließend ein rundes Bild von der Immobilie bekommen.
19. Noch unbeantwortet Fragen übrig?
Mein Honorar richtet sich nach dem Zeitaufwand. Gerne unterbreite ich Ihnen auch ein Pauschalangebot (Hauskaufbegleitung zum Festpreis).
Durch meine langjährige Immobilienexpertise konnte ich viele Käufer davor bewahren über den Tisch gezogen zu werden und eine minderwertige Immobilie zu erwerben. Der involvierte Immobilienmakler kann nur bei einem Vertragsabschluß Geld verdienen und hat demnach ein ureigenes Interesse an einem schnellen Verkauf.
Bedenken Sie, dass der Immobilienmakler in Portugal immer und ausschließlich nur der Interessensvertreter des Verkäufers ist !!
Holen Sie sich von mir Hilfe zur Vertretung Ihrer Interessen vor Ort!
